내집마련방법 2. 아파트 구매 예산 짜기

어제 포스팅했었던 내집마련방법에 대한 두번째 가이드입니다. 카카오뱅크에 올라온 내용을 참고하여 가지고 온 내용입니다. 첫번째편은 '주택담보대출' 에 대해서 설명을 했었습니다. 현금이 많아서 한번에 아파트를 사는 이는 없겠으니 당연히 첫번째는 주택담보대출이 어떤것인지에 대해서 이해하는 것이 중요하겠습니다.

아직 주택담보대출이 무엇인지 잘 모르시는 분들은 아래 포스팅부터 읽으시는 것을 추천드리겠습니다.

내집마련방법 1. 주택담보대출 이해하기

두번째는 가장 중요한 예산입니다. 영끌이라고 흔히들 표현하지요. 그런데 영끌도 어떻게 해야하는 것인지 감을 잡기가 어려운데요. 서울의 아파트를 구매하기 위해서 어떻게 예산을 짜야하는지가 두번째 가이드의 핵심입니다.

총 6개로 나뉘어져있는데요. 윤석열정부 들어서면서 부동산정책이 바뀌고 있기때문에 우선은 큰틀에서 읽어보시고 정책이 변경된점은 없는지에 대해서 꼭 살펴보시기 바랍니다.

1. 내순자산확인하기
2. 시세확인하기
3. 서민/ 실수요자 조건확인하기
4. 나의 대출한도 알아보기 
5. 대출 세부조건 알아보기
6. 추가비용알아보기 

 

 

 

내 집 마련 가이드 #2
주택 구매 예산 짜기

여러분이 집을 사기로 마음을 먹었다면, 가장 먼저 해야 할 일. 바로 주택 구매에 필요한 예산짜기 입니다. 하지만 어디부터 시작해야 할지 막막할 텐데요. 걱정 마세요! 단계별로 해보면 생각보다 쉬워요.

 

[1단계] 내 순자산 확인하기

가장 먼저 집을 살 때 쓸 수 있는 현금이 최대 얼마인지 확인해야 해요. 그래야 주택 구매에 필요한 금액 중 얼마를 대출받아야 하는지 알 수 있기 때문이죠.

자산의 종류는 예적금, 주식, 금 등 다양하게 있을 텐데요. 이 중 현금화해서 주택 구매에 쓸 수 있는 자금을 체크해 보세요. 특히 예적금은 중도 해지 조건을 잘 따져봐야 합니다. 만약 여러 계좌에 자산을 나눠 두었다면 카카오뱅크의 오픈뱅킹을 활용해 보세요. 각기 다른 금융기관에 보관해 둔 자산을 한눈에 볼 수 있어서 편하거든요.

 

 

[2단계] 시세 확인하기

그다음엔 사고 싶은 주택의 정확한 시세를 알아봐야 합니다. 한 주택의 가격이 하나만 있는 건 아니거든요. 먼저 실거래가와 공시가격을 찾아보는 건 기본! 여기에 KB시세와 한국부동산원 시세도 꼭 봐야 해요. 두 곳의 시세는 은행에서 대출을 받을 때 한도를 정하는 기준이 되니까요.

 

 

[3단계] 서민/실수요자 조건 확인하기

이제 본격적으로 주택담보대출을 알아봐야 해요. 하지만 그전에 꼭 해야 할 게 있어요. 바로 내가 서민/실수요자에 해당하는지 체크하는 겁니다. 내 연소득이나 우리 부부의 연소득, 주택 보유 여부, 사려는 주택이 규제 지역에 있는지에 따라 대출한도가 달라지거든요.

서민/실수요자 조건을 충족한다면 더 많이 대출을 받을 수 있고, 정부가 지원하는 주택담보대출 상품을 이용해 금리를 낮출 수도 있어요.

 

[4단계] 나의 대출 한도 알아보기

나의 순자산과 조건까지 파악했다면, 이제 대출 한도를 알아볼까요? 주택담보대출의 한도는 집값, 나의 소득 및 부채 현황에 따라 결정됩니다.

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 비율을 말해요. 대체로 40~50%가 적용되죠. 만약 사고 싶은 주택의 LTV 비율이 50%, 집값이 4억 5,000만 원이라면? 2억 2,500만 원까지 대출 받을 수 있어요.

여기에 내 소득과 부채 현황으로 대출한도를 파악하는 DTI와 DSR도 확인해 보면 좋아요. 

정확한 대출 한도는 상담을 통해 알아보는 게 좋지만, 대략적인 대출 한도는 은행앱의 주택담보대출 가조회 서비스로 확인할 수 있으니 참고하세요.

 

 

[5단계] 금리, 거치기간 등 대출 세부 조건 비교하기

만약 대출이 가능하다는 판단이 섰다면 중요한 과정이 남았어요. 바로 금리, 거치 기간, 중도 상환 수수료 같은 대출 상품의 세부 조건을 알아보는 일이죠. 이 조건들에 따라 실제 매달 나가는 대출 상환액이 달라지니 잘 따져봐야 해요. 이후 대출 상환 전략을 짜는 첫 과정이기도 합니다.

(1) 금리: 금리는 낮을수록 좋겠죠. 금리엔 크게 변동금리와 고정금리가 있어요. 말 그대로 바뀌는 금리와 고정된 금리죠. 변동금리는 시장 금리에 따라 주기에 따라 약속한 금리가 바뀌어요. 고정금리는 처음 약속한 금리가 만기까지 유지되고요. 일반적으로 금리가 오르는 시기라면 고정금리가 유리하고, 대게 변동금리 보다 고정금리가 더 높게 책정돼요.

(2) 거치기간 : 대출을 받은 후 이자만 납부할 수 있는 기간을 말해요. 즉 대출 원리금을 바로 내지 않아도 되니 부담이 덜한 시기죠. 그래서 일반적으로 거치기간이 길수록 유리해요. 물론 대출 상품마다 금리와 LTV, DTI, DSR에 따라 거치 기간도 달라지니 잘 비교해 보세요.

(3) 중도상환수수료 : 대출 원리금 일부 혹은 전부를 대출 기간 중에 갚을 때 내는 수수료를 말합니다. 목돈이 생겼을 때 대출 원리금을 크게 갚으면, 매달 나가는 원리금과 이자 부담을 줄일 수 있어요. 그래서 중도상환수수료가 언제 얼만큼 면제되는지, 수수료율과 면제 기간을 잘 따져 봐야 해요. 포털 사이트에서 [이자 계산기 > 중도상환수수료]를 통해 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

[6단계] 추가 비용 고려하기

마지막으로 집을 사는 데 드는 부가적인 비용도 고려해야 해요. 부동산 중개 수수료, 취득세, 등록세, 인지세, 국민주택채권 구입비, 법무사 비용, 이사 비용 등이 있습니다. 상황에 따라 다르지만 500만 원~1,000만 원 정도의 여유 자금까지 예산에 포함시키는 게 안전해요.

 

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카카오뱅크 '내 집 마련 가이드' #2